​Condomínio de casas são permitidos em Alto dos Pinheiros? Número deve dobrar nos próximos anos

O bairro de Alto de Pinheiros tem, atualmente, 11 condomínios de casas. Mas o número deve quase dobrar nos próximos anos: estão em preparação (com obras em andamento ou projetos a serem aprovados pela Prefeitura) outros nove condomínios horizontais (dois andares) – assim chamados em contraposição aos verticais, formados por “predinhos” (três andares, como os localizados na av. Prof. Fonseca Rodrigues).
Junto à proliferação dessas construções, vêm algumas polêmicas. Em um caso, na praça Ernani Braga, a controvérsia está sendo judicializada por vizinhos.
A SAAP-Ass. dos Amigos do Alto de Pinheiros preparou e esclareceu um conjunto de perguntas e respostas sobre o tema.

A lei permite a implantação de condomínios de casas em Alto dos Pinheiros?
Sim. Os usos e as ocupações em cada setor do município são definidos pela Lei de Zoneamento (lei 16.402/2016), cujo espírito geral é de intensificação do adensamento nas regiões mais centrais de São Paulo – ou seja, de aumento do número de imóveis numa mesma área. E ela permite, sim, condomínios de casas no nosso bairro.

A permissão se estende às zonas estritamente residenciais?
Sim. A lei permite condomínios de casas nos dois tipos de áreas predominantes em Alto dos Pinheiros: Zonas Corredor (ZCOR) e Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER). Nas ZER1 são liberados tanto uma unidade por lote quanto casas geminadas e casas superpostas (como consta do Quadro 4 da Lei de Zoneamento).
Mas a Cia. City, ao implantar o bairro, não estipulou que o uso fosse sempre “unifamiliar”?
As regras da loteadora, no que se refere ao uso, não podem se sobrepor à legislação. Se no local é permitida a implantação de um condomínio multifamiliar de casas pela lei municipal, o projeto será aprovado pela Prefeitura – pois é o que está na lei.

Então os condomínios podem ser construídos sem qualquer empecilho?
Não é bem assim. Algumas regras definidas lote a lote pela Cia. City continuam valendo, com base no artigo 59 da Lei de Zoneamento: a taxa de ocupação (a construção pode ocupar 43% da área do lote), o coeficiente de aproveitamento e os recuos mínimos (geralmente são 6 metros na frente; 2 m nas laterais e 8 m no fundo – mas a edícula pode encostar no fundo do terreno). A altura dos imóveis está definida na escritura, mas exige-se no máximo dois pavimentos; a Lei de Zoneamento limita a altura a 10 metros.
A mesma lei estipula o número de unidades possíveis de serem implantadas em cada lote – cada uma terá o limite mínimo de 250 m² nas ZER1, ZCor e ZPR, como consta do artigo 73.

Quantos condomínios horizontais há em Alto dos Pinheiros?
Segundo levantamento da SAAP, são 20 — incluindo alguns ainda em fase de planejamento (veja a lista completa)

Os condomínios de casas têm potencial para mudar o bairro?
É difícil dizer se eles mudam o bairro ou se são fruto de mudanças mais amplas, econômicas, sociais e culturais. É provável que condomínios residenciais estimulem as pessoas a se fecharem mais, a abandonarem a rua, a cultivar relações menos estreitas com outros moradores, com o entorno. Mas é inegável que, em alguns casos, isso vem acontecendo mesmo entre moradores de casas fora de condomínio – não só em Alto dos Pinheiros, mas em outros bairros e em outras cidades brasileiras de maior porte.
Por outro lado, há casas abandonadas na região, em grandes lotes. E as incorporadoras têm visto nisso um mercado: o que era antes uma única casa num grande terreno vira quatro, cinco ou mais casas no mesmo espaço.