Com o metro quadrado cada vez mais caro, bairros nobres têm optado pela verticalização. A solução aumenta a densidade de bairros tradicionais, ao mesmo tempo que aumenta o lucro das construtoras. Além disso, a centralidade, grande oferta de serviços e o fácil acesso são ferramentas importantes para quem procura lugar para morar. Em Pinheiros, terrenos próximos à Estações de Metrô já possuem placas com anúncios de imóveis. Ao lado da Estação Oscar Freire, um antigo casarão foi derrubado para dar lugar a uma nova torre de apartamentos. Ao lado da Estação Oscar Freire, inúmeros sobrados tiveram o mesmo destino. Outros terrenos ao longo da Avenida Rebouças, suas paralelas e transversais também sofrerão a influência da verticalização. Quando foi elaborado o Plano Diretor e seu zoneamento, segundo o arquiteto e urbanista Nabil Bonduzi, responsável pelo texto, a ideia era fornecer melhor qualidade para o espaço público, com calçadas mais largas e fachada ativa. Com isso, mais gente usaria as calçadas, aumentando a segurança. “Com o adensamento, teremos mais gente morando e trabalhando junto ao transporte coletivo, o que estimula seu uso e racionaliza o uso do carro”, comenta. “O objetivo, a longo prazo (o horizonte temporal do PDE é 2029), é reduzir o uso do automóvel, pois essas áreas adensadas estarão próximas ao transporte coletivo, o que facilita a vida dos pedestres. Como também se estimula o uso misto dos edifícios, com comercio e serviços nos térreos, espera-se que reduza-se a necessidade de mobilidade motorizada, que as pessoas andem mais a pé para fazer compras e outras atividades do cotidiano. Também aumenta a possibilidade das pessoas trabalharem mais próximas da sua moradia. Em relação ao transporte coletivo, ainda é possível melhorar muito o serviço, aumentando a capacidade. O corredor de ônibus deve ser operado corretamente, como um BRT, com ônibus de maior capacidade e bem organizado, evitando a pulverização de linhas. Com isso, a capacidade do sistema aumenta muito”, explica. Quando pegamos uma grande avenida, por exemplo, há mecanismos que incentivam o adensamento. “A Avenida Rebouças está na Zona de Estruturação Urbana (ZEU), conforme foi definido no Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2014, porque ela está em um eixo de transporte coletivo de massa, tanto devido ao corredores de ônibus como da Linha Amarela do Metro”, esclarece. O PDE estabeleceu que a ZEU são áreas onde deve se concentrar o adensamento construtivo e populacional para estimular o uso do transporte coletivo e racionalizar o uso do carro. Nessa zona é permitido o coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4, sendo que é permitida no máximo uma garagem por unidade habitacional e área média do apartamento deve ser 80 metros quadrados. Para estimular a fachada ativa (uso do térreo para atividades abertas para as calçadas,sem muros ou cercas) é permitido acrescentar 20% de área construídas no térreo, desde que se atenda essa condição. De acordo com Bonduki, “em compensação, no miolo dos bairros (fora dos eixos de transporte coletivo) o adensamento seria menor, com o coeficiente máximo = 1 e 10 metros de altura máxima das casas, como nos Jardins, Alto de Pinheiros e parte da Vila Madalena) ou coeficiente máximo de 2 e limite máximo de 28 metros de altura dos prédios (térreo mais 8 andares), como em uma parte de Pinheiros e da Vila Madalena)”. Butantã O exemplo é seguido em outros bairros. Para aumentar o lucro e a demanda de imóveis, a metragem dos imóveis mais próximos a esses corredores segue a linha do Plano Diretor. De acordo com o levantamento da Folha, em 2018, foram ofertados cerca de 940 unidades no Butantã, com plantas que, em média, têm 75 m². Um exemplo disso é o Reserva Raposo. Com previsão de 100 condomínios com 22 pavimentos cada um, o Reserva Raposo deverá ter, quando concluído, uma população de mais de 60 mil pessoas. O bairro planejado oferece infraestrutura com materiais de qualidade e tudo que um bairro merece. Cada unidade tem dois ou três dormitórios, com um mínimo de 44 m². A operação está em estágio de lançamento. Os condomínios oferecem de infraestrutura churrasqueira e forno de pizza, playground, piscina coberta, horta comunitária, salão de festas, pet place, brinquedoteca, quatro elevadores por torre, quadra esportiva e muito mais. A Rezek Incorporadora, responsável pelo projeto, tem como um dos principais objetivos garantir a mobilidade urbana dos moradores do bairro e de toda região. Além do alargamento das avenidas já existentes, um novo viaduto será construído para ampliar a capacidade operacional da rodovia Raposo Tavares.
