02/08/2019 às 13h32min - Atualizada em 05/05/2021 às 09h47min

Verticalização está mudando a cara da região

O cenário de bairros da zona oeste em nada lembra as estradas de chão abertas na mata na qual os carros de bois eram puxados desde o Rio Pinheiros até o centro da cidade há mais de cem anos. Muitas foram as configurações que se estabeleceram. Até mesmo o curso do Rio Pinheiros foi desviado para que a região pudesse receber características de metrópole. Hoje, Pinheiros, Butantã e a região oeste passam de novo por um outro processo de reconfiguração arquitetônica, verticalizando ainda mais estes bairros. O marco das estações de metrô fez com que a facilidade de acesso aproximasse ainda mais a região de outras zonas da cidade. A Linha Amarela, por exemplo, liga o centro de São Paulo à zona oeste e faz interligação com a CPTM e as linhas Verde, Azul e Vermelha. De todas as estações da Linha 4, estão na região a Oscar Freire, Fradique Coutinho, Faria Lima, Pinheiros, Butantã e São Paulo-Morumbi, e ainda aguarda a finalização da Estação Vila Sônia o ano que vem. Ou seja, das dez em funcionamento, seis ficam na região. Pinheiros ainda fica no centro das duas principais regiões financeiras do país: as avenidas Paulista e Faria Lima. Apresenta um grande corredor de ônibus na Avenida Rebouças. A Marginal Pinheiros, que divide Pinheiros e Butantã, ainda é responsável pelo tráfego rápido da cidade. A via expressa liga regiões mais afastadas ao centro expandido ou a rodovias. Tais atrativos são somados a uma grande quantidade de oferta de lazer e gastronomia. Shoppings centers e comércio permanente garantem ainda opções de consumo. Além de uma segurança privilegiada, quando comparados índices a outras localidades do município.   Melhor qualidade para o espaço público Quando foi elaborado o Plano Diretor e seu zoneamento, segundo o arquiteto e urbanista Nabil Bonduki, responsável pelo texto, a ideia era fornecer melhor qualidade para o espaço público, com calçadas mais largas e fachada ativa. Com isso, mais gente usaria as calçadas, aumentando a segurança. “Com o adensamento, teremos mais gente morando e trabalhando junto ao transporte coletivo, o que estimula seu uso e racionaliza o uso do carro”, comenta. “O objetivo, a longo prazo do Plano Diretor Estratégico (PDE) é 2029, havendo redução no uso dos automóveis, pois essas áreas adensadas estarão próximas ao transporte coletivo, o que facilita a vida dos pedestres. Também se estimula o uso misto dos edifícios, com comercio, residências e serviços nos térreos, esperando a redução da necessidade de mobilidade motorizada, e que as pessoas andem mais a pé para fazer compras e outras atividades do cotidiano. Objetivamente aumenta a possibilidade de trabalharem mais próximas da sua moradia. Em relação ao transporte coletivo, ainda é possível melhorar muito o serviço, aumentando a capacidade. O corredor de ônibus deve ser operado corretamente, como um BRT, com ônibus de maior capacidade e bem organizado, evitando a pulverização de linhas. Com isso, a capacidade do sistema aumenta muito”, explica.   Adensamento Quando pegamos uma grande avenida, por exemplo, há mecanismos que incentivam o adensamento. “A Avenida Rebouças está na Zona de Estruturação Urbana (ZEU), conforme foi definido no Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2014, porque ela está em um eixo de transporte coletivo de massa, tanto devido ao corredores de ônibus como da Linha Amarela do Metro”, esclarece. O PDE estabeleceu que a ZEU é área onde deve se concentrar o adensamento construtivo e populacional para estimular o uso do transporte coletivo e racionalizar o uso do carro. Nessa zona é permitido o coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4, sendo que é permitida no máximo uma garagem por unidade habitacional e área média do apartamento deve ser 80 metros quadrados. Para estimular a fachada ativa (uso do térreo para atividades abertas para as calçadas, sem muros ou cercas) é permitido acrescentar 20% de área construídas no térreo, desde que se atenda essa condição. De acordo com Bonduki, “em compensação, no miolo dos bairros (fora dos eixos de transporte coletivo) o adensamento seria menor, com o coeficiente máximo = 1 e 10 metros de altura máxima das casas, como nos Jardins, Alto de Pinheiros e parte da Vila Madalena. Ou ainda coeficiente máximo de 2 e limite máximo de 28 metros de altura dos prédios (térreo mais 8 andares), como em uma parte de Pinheiros e da Vila Madalena”.   Butantã: imóveis médios com 75 m2 O exemplo é seguido em outros bairros. Para aumentar o lucro e a demanda de imóveis, a metragem dos imóveis mais próximos a esses corredores segue a linha do Plano Diretor. De acordo com o levantamento da Folha, em 2018, foram ofertados cerca de 940 unidades no Butantã, com plantas que, em média, têm 75 m². Um exemplo disso é o Reserva Raposo. Com previsão de 100 condomínios com 22 pavimentos cada um, o Reserva Raposo deverá ter, quando concluído, uma população de mais de 60 mil pessoas. O bairro planejado oferece infraestrutura com materiais de qualidade e tudo que um bairro merece. Cada unidade tem dois ou três dormitórios, com um mínimo de 44 m². A operação está em estágio de lançamento. Os condomínios oferecem de infraestrutura churrasqueira e forno de pizza, playground, piscina coberta, horta comunitária, salão de festas, pet place, brinquedoteca, quatro elevadores por torre, quadra esportiva e muito mais. A Rezek Incorporadora, responsável pelo projeto, tem como um dos principais objetivos garantir a mobilidade urbana dos moradores do bairro e de toda região. Além do alargamento das avenidas já existentes, um novo viaduto será construído para ampliar a capacidade operacional da rodovia Raposo Tavares.


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