O processo urbanístico de São Paulo vem sofrendo uma verticalização sem limites. A região oeste, por sua localização de infraestrutura, acaba tendo um volume grande de substituições de casas por edifícios. Moradores locais apontam seu descontentamento com o fato. A Rua dos Pinheiros, pela proximidade com as avenidas Rebouças e Faria Lima, além de contar com as Estações Fradique Coutinho e Faria Lima do Metrô, sofre um brutal adensamento, com obras e terrenos anunciando inúmeros lançamentos imobiliários. Leitores apontam os problemas “Obras 24 h mostram o descaso com os moradores, que não aguentam mais o barulho das construtoras, pois não respeitam o descanso noturno, além do ‘inferno’ diurno de caminhões.” M.D. “Rua dos Pinheiros e travessas estão com dezenas de terrenos prontos e vários em construção de prédios. A região vai ficar sobrecarregada e não terá infraestrutura, para atender a demanda de tantas residências e escritórios em pouco tempo. Falta de energia e água já são sentidas. Se não houver mudanças no Plano Diretor, a região ficará insustentável” W.L. “Desde o Largo da Batata até a rua Oscar Freire, o número de obras de construtoras é acima de trinta, com novos lançamentos imobiliários. Todos ao mesmo tempo e mostrando os reais problemas do atual Plano Diretor, que vai ‘destruir’ grande parte da cidade”. A.A. “Obras ao redor da futura Estação Vila Sonia do Metrô, já são dezenas e todas ao mesmo tempo. É necessário alteração urgente do Plano Diretor vigente.” A.L.C. “O Plano Diretor precisa ser revisto, pois contribui com adensamento descontrolado.” L.Z. Apetite voraz das construtoras Diz o Plano Diretor que qualquer intervenção local, seja ela de pequeno ou grande porte, deve seguir estritamente as legislações condizentes com a preservação ambiental e de patrimônio local, garantindo uma cidade mais moderna, equilibrada, ambientalmente responsável, inclusiva e com qualidade de vida, o que vai na contramão das dezenas de obras ao mesmo tempo em Pinheiros, Vila Madalena, Butantã, Moema e Santo Amaro, com a população reclamando diariamente do barulho 24 horas de obras, e do apetite voraz e inconsequente das grandes incorporadoras e construtoras. Densidade construtiva Para a Subprefeitura de Pinheiros não foi diferente, por ser uma área com diversas zonas de uso, a altura e densidade construtiva: “A região onde estão situadas a Estação Fradique do Metrô e a Avenida Rebouças (que tem um corredor de ônibus já implantado) é uma das Zonas de Estruturação Urbana (ZEU) da cidade. São áreas que, de acordo a Lei de Zoneamento, estão aptas a receber o adensamento construtivo e populacional em função da presença do transporte público coletivo de média e alta capacidade”. O que falta esclarecer nas palavras do SECOVI Basílio Jafet Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) no artigo ‘Sim, no meu quintal’ publicado dia 23 de junho último na ‘Folha de São Paulo’ explícita na matéria que sua proposta de revisão do Plano Diretor se resume a criar mais verticalização na cidade de São Paulo, além dos Eixos de Estruturação Urbana definidos no PDE 2014, ampliando-a para as zonas mistas localizadas no miolo de bairros. Mas não fala do pleito da entidade em reduzir o valor da Outorga Onerosa, instrumento que faz a compensação financeira para a cidade devido à permissão de construção e verticalização, e tampouco do seu pedido de aumentar as vagas de garagens nos edifícios localizados junto aos eixos, fato que conflita com a diretriz do PDE de redução do uso do carro na cidade, e de ampliação do uso do transporte público na perspectiva de uma urbanização sustentável. “Solução para todos os males” De acordo com o engenheiro civil, Ivan Maglio, pesquisador e consultor para as Cidades Globais no IEA - Instituto de Pesquisas Avançadas da USP, a posição do presidente do SECOVI coloca a bandeira de maior verticalização da cidade como solução para todos os males. Na verdade, a indústria da construção, faz uma ginástica econômica para justificar que a verticalização nos miolos vai ajudar a reduzir o preço dos terrenos nas proximidades dos eixos de transporte de massa e no geral da cidade. Com maior verticalização, segundo seu raciocínio, estariam resolvidos todos os problemas habitacionais e inclusive seria paralisada a expansão periférica das habitações para atender às populações de menor renda.” Interesses do SECOVI Porém, Maglio, entende que os argumentos colocados servem para justificar os próprios interesses do SECOVI em ter mais produtos para o mercado imobiliário. O consultor do IEA observa que “estamos vendo é que os cerca de 800 imóveis lançados no entorno dos Eixos de Transporte de Massa, não estão cumprindo os objetivos de fornecer moradia social a todos, mas vem atendendo o mercado de alto padrão e na verdade, só criam adensamento construtivo e pouco ou nada agregam em moradias populares para atender a populações de menor renda conforme os objetivos do PDE 2014”. Brechas do PDE “Por outro lado, são conhecidas as brechas do PDE e da legislação de uso do solo de 2016 que permitem o “direito de protocolo”, e também o Código de Obras, como no caso do edifício Figueiras debatido pela FSP (https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2021/06/na-zona-leste-de-sao-paulo-espigao-espalha-sombra-da-discordia.shtml) permitem que esses edifícios tenham até 60% de áreas não computáveis, as quais sequer pagam outorga onerosa para seus direitos de construir acima dos padrões urbanísticos básicos válidos para todos.” “Querem muito mais que o PDE 2014” Ivan Maglio, ressalta que querem muito mais do que o PDE 2014 já permite, e que por estar causando distorções nos seus objetivos e impactos ambientais e urbanísticos em vários bairros, precisa ser revisado para não destruir todas as suas qualidades urbanísticas e ambientais. “A tentativa de usar o conceito ‘Nimby’ (‘Não no meu quintal’) para atacar os defensores do miolo de bairros é vergonhosa. De fato, “ninguém quer simplesmente ser surpreendido pelo surgimento incontrolado de edifícios sem limites de gabarito que verticalizam lugares com residências e edificações horizontais, que as sombreiam, e que irrompem na paisagem, desrespeitando valores ambientais como nascentes e córregos e áreas verdes, e que impactam com veículos ruas estreitas e vilas”. Pressão para venda de imóveis “Ante esse quadro os moradores são pressionados a venderem seus imóveis e perderem seu patrimônio a preços de compra irrisórios, quando o mercado pratica valores de venda de m2 construído acima de R$ 15000,00, e que jogarão as pessoas para fora de seus bairros caso optem por vender suas propriedades, e que dificilmente poderão voltar a conseguir comprar algo semelhante às suas casas para manter sua qualidade de vida. Por fim, não queremos mesmo dar o melhor da cidade para o mercado e ficarmos com os ônus dos impactos ambientais e urbanísticos na conta de todos nós. Não faltam produtos para o mercado, que pouco ou nada contribui para trazer melhorias para todos no atual modelo urbanístico definido no PDE 2014, que preserva apenas 4% da cidade para bairros residenciais e uns poucos bairros mistos predominantemente residenciais e miolos de bairros de boa qualidade que não estão à mercê da verticalização predatória.” “Por fim, o artigo explícita a pauta do mercado imobiliário defendida pelo SECOVI, que desde 2016 vem sendo a de atacar o modelo urbanístico do PDE 2024, com olhar voluptuosos sobre o miolo dos bairros. É importante dizer que a mudança de zoneamento e esse modelo definido no PDE de verticalizar junto aos eixos de transporte e preservar de maior verticalização o miolo dos bairros, não está como objeto da revisão do PDE 2014, mas sempre esteve na pauta do mercado, conflitando com as diretrizes do próprio plano.” Qualidade ambiental e urbanística “A cidade felizmente não mede sua qualidade ambiental e urbanística pela quantidade de metros quadrados adicionais colocados à disposição do mercado imobiliário, mas sim, em indicadores de áreas verdes, parques espaços públicos, transporte de massas e boa qualidade de vida para todos. Não queremos ser nem Hong Kong, nem Singapura, e nem uma grande Manhatan, a qual já caberia no que já temos de áreas verticalizáveis e adensáveis na cidade. Só falta que o modelo urbanístico definido no Plano Diretor atenda a todos, e em especial os mais vulneráveis, e não apenas a quem pode pagar esses valores abusivos praticados para se viver em São Paulo. No centro de todo a argumentação, está a proposta de redução da outorga onerosa e dos valores dos terrenos, para se ter uma ainda maior lucratividade em seus produtos de alto padrão! A credibilidade de efeito Robin Hood do mercado é muito baixa! E não queremos isso em nossa cidade.” “Quanto ao ‘Nimby’, não queremos mesmo poluição perto dos nossos quintais, em áreas com orientação genérica para o adensamento e verticalização, com edificações sem limite de gabarito de altura máxima, sendo comuns arranha céus de 80 a 100 metros de altura, como o caso do Edifício Alto na Rua Harmonia na Vila Madalena. Esses impactos são causados principalmente pela ausência de limites de estoques construtivos e estímulo ao uso do coeficiente máximo de 4 vezes em glebas produzidas pela incorporação de lotes menores, após a demolição maciça de imóveis horizontais. O custo ambiental e urbanístico dessas transformações é altíssimo e não vem acompanhado de mitigação e compensação dos impactos ambientais gerados para a cidade e moradores das áreas impactadas. A transformação é muito mais intensa em bairros nobres da cidade como Pinheiros e Via Mariana com lançamentos de mais 300.000 m2 de novas construções cada um, entre 2014 e 2018 (SMDU 2020 – Jornal Estado de São Paulo 27/04/2021)”, conclui Maglio
