Um dos principais caminhos de ligação da cidade de São Paulo, a Avenida Rebouças deve passar por transformações maiores ainda nos próximos tempos. A implementação das diretrizes do Plano Diretor poderá mudar a cara da via, erguendo mais prédios. A Gazeta de Pinheiros – Grupo 1 de Jornais conversou com o responsável pelo texto para entender como essas mudanças poderão impactar no dia a dia da região. Nabil Bonduki foi vereador e Secretário de Cultura da cidade. Gazeta de Pinheiros - Quais são as particularidades que a Avenida Rebouças apresenta para entrar como Zona de Estruturação Urbana (ZEU) no novo Plano Diretor? Nabil Bonduki - A Avenida Rebouças está na Zona de Estruturação Urbana (ZEU), conforme foi definido no Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2014, já que está em um eixo de transporte coletivo de massa, tanto devido ao corredores de ônibus como da Linha Amarela do Metro. GP - Quais são as características que são incentivadas em novos empreendimentos imobiliários na região? NB - O PDE estabeleceu que a ZEU são áreas onde deve se concentrar o adensamento construtivo e populacional para estimular o uso do transporte coletivo e racionalizar o uso do carro. Nessa zona é permitido o coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4, sendo que é permitida no máximo uma garagem por unidade habitacional e área média do apartamento deve ser 80 metros quadrados. Para estimular a fachada ativa (uso do térreo para atividades abertas para as calçadas, sem muros ou cercas) é permitido acrescentar 20% de área construídas no térreo, desde que se atenda essa condição. GP - E quais são as contrapartidas? NB - O empreendedor deve pagar a outorga onerosa para toda a área construída computável que superar o coeficiente básico, que ficou estabelecido em um. Explicando melhor: se o terreno tiver 2.000 m², tudo o que ele construir acima de 2.000 m² (ou seja acima do coeficiente básico) deverá pagar outorga onerosa. Se ele alcançar o coeficiente máximo de 4, ele pode ter 8.000 m² de área construída computável, mas terá que pagar a outorga onerosa equivalente a 6.000 m². Além disso, ele precisa garantir uma largura de calçada de, no mínimo, 5 metros, se for no corredor de ônibus (caso da Av. Rebouças) e, no mínimo, 3 metros, se for em uma rua lateral, doando terreno para isso se necessário. Além disso, para ter direito ao benefício no térreo precisa garantir a fachada ativa. A restrição ao número de vagas de garagem e limite para a área do apartamento também podem ser entendidas como contrapartida. GP - O que é feito com os recursos arrecadados? A outorga onerosa paga pelos promotores é direcionada obrigatoriamente o Fundurb (Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano), que só pode ser usado para obras de habitação, mobilidade, meio ambiente, infraestrutura e preservação do patrimônio. O PDE estabeleceu que 30% do Fundurb só pode ser usado para compra de terra bem localizada para habitação de interesse social e outros 30% para transporte coletivo, ciclovias e calçadas. Dessa forma, se busca reduzir as desigualdades urbanas e mudar a lógica de mobilidade e de localização da moradia popular. GP - O que, com isso, é buscado para o desenvolvimento da região e da cidade? NB - Melhor qualidade para o espaço público, com calçadas mais largas e fachada ativa. Com isso, mais gente vai usar as calçadas, aumentando a segurança. Como o adensamento, teremos mais gente morando e trabalhando junto ao transporte coletivo, o que estimula seu uso e racionaliza o uso do carro. Em compensação, no miolo dos bairros (fora dos eixos de transporte coletivo) o adensamento seria menor, com o coeficiente máximo igual 1 e 10 metros de altura máxima das casas, como nos Jardins, Alto de Pinheiros e parte da Vila Madalena ou coeficiente máximo de 2 e limite máximo de 28 metros de altura dos prédios (térreo mais 8 andares), como em uma parte de Pinheiros e da Vila Madalena. GP - Isso pode trazer um fluxo maior de veículos e de ocupação de transporte público para a região. Como equilibrar a equação, que já apresenta lotação? NB - O objetivo, a longo prazo (o horizonte temporal do PDE é 2029), é reduzir o uso do automóvel, pois essas áreas adensadas estarão próximas ao transporte coletivo, o que facilita a vida dos pedestres. Como também se estimula o uso misto dos edifícios, com comercio e serviços nos térreos, espera-se que reduza-se a necessidade de mobilidade motorizada, que as pessoas andem mais a pé para fazer compras e outras atividades do cotidiano. Também aumenta a possibilidade das pessoas trabalharem mais próximas da sua moradia. Em relação ao transporte coletivo, ainda é possível melhor muito o serviço, aumentando a capacidade. O corredor de ônibus deve ser operado corretamente, como um BRT, com ônibus de maior capacidade e bem organizado, evitando a pulverização de linhas. Com isso, a capacidade do sistema aumenta muito. GP - O incentivo a comércios no térreo e à ausência de muros que separem as moradias da rua mudarão a filosofia que vem sendo colocada em prática desde os anos 80 na construção civil. A sociedade vai se reacostumar com esse modelo? Como isso deverá ser incentivado? NB - A mudança da cultura urbana, ou seja, do comportamento das pessoas, é um dos pilares mais importantes do Plano Diretor. Precisamos mudar as mentalidades para a cidade ficar melhor. Ao invés das pessoas irem para a academia, elas podem caminhar nas ruas, fazendo exercício enquanto fazem compras, uso os serviços, vão ao trabalho (quando ele é razoavelmente perto) ou pegam o transporte coletivo. As calçadas mais largas dão mais conforto e qualidade. Com a fachada ativa, a segurança aumenta, pois as lojas são os olhos da cidade. Quanto mais as calçadas estiverem ocupadas, mais seguras elas ficarão. Agora os empreendedores precisam apostar em inovações e na mudança das mentalidades, ao invés de insistirem em um modelo falido, de condomínios murados e segregados. A mudança de mentalidade envolve vários outros aspectos, como a questão dos resíduos sólidos, da mobilidade, da permeabilidade do solo e da sustentabilidade dos edifícios. A cidade pode funcionar melhor a um custo mais reduzido se mudarmos a cultura urbana.
