Pinheiros, Butantã e grande parte da região sudoeste da capital, historicamente, eram formados por casas e sobrados. A proximidade do centro e as vias de acesso facilitadas acabaram verticalizando esses dois centros urbanos. A presença de estruturas de locomoção, como estações de metrô e terminais de ônibus, também auxiliaram neste processo. Em virtude da demanda crescente, os espaços tiveram que ser otimizados. Atualmente, as plantas dos imóveis ofertados aparecem com metragens reduzidas, se comparadas com as de décadas passadas. De acordo com matéria da Folha de São Paulo, a proximidade de avenidas como a Faria Lima e Rebouças e da Marginal Pinheiros e de estações de metrô tem atraído um contingente maior de pessoas para esta região. Novo Plano Diretor Um dos fatores mais influentes é a implementação do novo Plano Diretor e as diretrizes de zoneamento. A Avenida Rebouças, por exemplo, está na Zona de Estruturação Urbana (ZEU), conforme foi definido no Plano Diretor Estratégico (PDE), aprovado em 2014, já que está em um eixo de transporte coletivo de massa, tanto devido ao corredores de ônibus como da Linha Amarela do Metrô. Segundo Nabil Bonduki, responsável pelo texto do Plano Diretor, “nessa zona é permitido o coeficiente de aproveitamento máximo igual a 4, sendo que é permitida no máximo uma garagem por unidade habitacional e área média do apartamento deve ser 80 metros quadrados. Para estimular a fachada ativa (uso do térreo para atividades abertas para as calçadas, sem muros ou cercas) é permitido acrescentar 20% de área construídas no térreo, desde que se atenda essa condição”. A ideia, segundo o ex-secretário municipal de cultura, é fornecer melhor qualidade para o espaço público, com calçadas mais largas e fachada ativa. Com isso, mais pessoas usariam as calçadas, aumentando a segurança. “Com o adensamento, teremos mais gente morando e trabalhando junto ao transporte coletivo, o que estimula seu uso e racionaliza o uso do carro”, comenta. “O objetivo, a longo prazo (o horizonte temporal do PDE é 2029), é reduzir o uso do automóvel, pois essas áreas adensadas estarão próximas ao transporte coletivo, o que facilita a vida dos pedestres. Como também se estimula o uso misto dos edifícios, com comércio e serviços nos térreos, espera-se reduzir a necessidade de mobilidade motorizada, que as pessoas andem mais a pé para fazer compras e outras atividades do cotidiano. Também aumenta a possibilidade das pessoas trabalharem mais próximas da sua moradia. Em relação ao transporte coletivo, ainda é possível melhorar muito o serviço, aumentando a capacidade. O corredor de ônibus deve ser operado corretamente, como um BRT, com ônibus de maior capacidade e bem organizado, evitando a pulverização de linhas. Com isso, a capacidade do sistema aumenta muito”, explica. Butantã com plantas de 75 m2 O exemplo é seguido em outros bairros. Para aumentar o lucro e a demanda de imóveis, a metragem dos imóveis mais próximos a esses corredores segue a linha do Plano Diretor. De acordo com o levantamento, em 2018, foram ofertados cerca de 940 unidades no Butantã, com plantas que, em média, têm 75 m². Um exemplo disso é o megaempreendimento ‘Reserva Raposo’. Com previsão de 100 condomínios com 22 pavimentos cada um, as unidades residenciais deverão ter, quando concluídos, uma população de mais de 60 mil pessoas. O bairro planejado oferece infraestrutura com materiais de qualidade e tudo que um bairro merece. Cada unidade tem imóveis de dois ou três dormitórios. Os condomínios oferecem de infraestrutura churrasqueira e forno de pizza, playground, piscina coberta, horta comunitária, salão de festas, pet place, brinquedoteca, quatro elevadores por torre, quadras esportivas e muito mais. A Rezek Incorporadora, responsável pelo projeto, tem como um dos principais objetivos garantir a mobilidade urbana dos moradores do bairro e de toda região. Além do alargamento das avenidas já existentes, um novo viaduto será construído para ampliar a capacidade operacional da rodovia Raposo Tavares.
