A urbanização da região definida pelo Arco Pinheiros teve início com os loteamentos residenciais da Cia. City, apresentando grande impulso com a ocupação das várzeas após retificação dos rios Pinheiros e Tietê, a construção dos ramais ferroviários e do sistema viário das marginais, e com a ocupação industrial associada às atividades cimenteira e atacadista de alimentos. Localização estratégica O Arco Pinheiros tem localização estratégica, situado na confluência dos dois principais eixos que definem a estruturação da metrópole. Contém grandes âncoras urbanas, como a Cidade Universitária da USP e o CEAGESP. O Arco vem passando por intensas transformações nos últimos anos, com adensamento populacional, incremento de atividades de comércio e serviços e intensificação dos congestionamentos, agravando, por um lado, os conflitos de convivência entre o CEAGESP e sua vizinhança e, por outro, limitando suas operações pela saturação de seus acessos, estacionamentos, áreas de estocagem e comercialização, prejudicando ganhos de eficiência e o pleno cumprimento de seu papel para toda a região metropolitana. Conforme dados do Censo do IBGE e da RAIS, somente entre 2000 e 2010 esses distritos tiveram um crescimento 60%. A despeito destas transformações, o perímetro ainda tem baixa densidade habitacional e difícil circulação, devido às grandes glebas e a falta de conexão entre as duas margens do rio Pinheiros. CEAGESP, âncora urbana As perspectivas de desenvolvimento urbano da região guardam relação direta com o futuro dessas âncoras urbanas, sobretudo com o entreposto atacadista da CEAGESP. Há um grande potencial de desenvolvimento a partir da definição sobre a modernização de suas atividades ou sua transferência para outras regiões, com implicações na mudança de perfil econômico das áreas industriais da Vila Leopoldina, Jaguaré e Presidente Altino e eventual parcelamento da gleba onde se situa o entreposto. Por outro lado, uma maior integração da Cidade Universitária com as regiões de Pinheiros e Jaguaré, por meio de projetos como o Polo Tecnológico e a Gleba Votorantim, podem criar condições para uma reestruturação econômica relacionada a atividades tecnológicas e de pesquisa aplicada, em um ambiente urbano dinâmico e sustentável. Nesse sentido, a SP-Urbanismo desenvolveu estudos considerando a potencialidade contida na gleba do entreposto e o impacto de sua transformação no contexto do Arco Pinheiros, consolidados nos estudos técnicos que embasaram o Artigo 159 (Lei 16.402/16). Parque tecnológico A Prefeitura de São Paulo pretende transformar o terreno da Ceagesp em um parque tecnológico. A saída da Ceagesp da zona oeste foi cogitada durante décadas por diferentes administrações municipais, mas nunca houve um projeto concreto para viabilizá-la, principalmente em virtude de dificuldades no diálogo entre a Prefeitura de São Paulo, proprietária do terreno, e o Governo Federal, responsável pela operação do equipamento por meio do Ministério da Agricultura. Além dos 700 mil metros quadrados, a localização do terreno na Vila Leopoldina reforça seu potencial para receber grandes intervenções urbanísticas. A área fica próximo à Marginal Pinheiros, às linhas 8 – Diamante e 9 – Esmeralda da CPTM (Companhia Paulista de Trens Metropolitanos) e aos parques Villa-Lobos e Leopoldina Orlando Villas-Bôas. Segundo a Prefeitura, a saída do entreposto da Vila Leopoldina deve favorecer a circulação de veículos na Marginal Pinheiros. O futuro endereço da Ceagesp deve ser o bairro de Perus, zona norte, nas imediações do Rodoanel. No ano passado, a iniciativa entrou como parte do Arco Pinheiros. Segundo a Prefeitura, “mais de 50% do território do Arco Pinheiros está distribuído em quatro “porções” isoladas, desconectadas e monofuncionais”. “Estas características não estão alinhadas ao modelo de cidade desejado: a cidade compacta, conectada, sustentável e inclusiva, onde seja possível aproximar o emprego da moradia, através do adensamento planejado, orientado pelo transporte público de alta e média capacidade, onde se promova a recuperação e o resgate de seus recursos naturais, e por fim, onde se promovam novas centralidades com diversidades de usos, serviços e espaços públicos seguros e ativos que favoreçam a interação social”, afirma em nota. Transformação urbana Segundo a Prefeitura, o grande desafio do PIU do Arco Pinheiros é promover o processo de transformação urbana capaz de contribuir para integrar, articular e reforçar as potencialidades presentes nas diferentes porções do seu território, de modo a assegurar o uso mais coerente e inteligente da cidade, de sua infraestrutura e de seus recursos, perseguindo as estratégias definidas pelo Plano Diretor Estratégico (PDE). Um dos pontos discutidos é direcionar o adensamento construtivo e populacional associado à infraestrutura de transporte público e à transformação dos terrenos ociosos e subutilizados. As diretrizes de uso do solo se iniciam com uma diretriz geral que define setores de adensamento construtivo e populacional para o Arco Pinheiros, com base na proximidade da rede de transporte, na presença de projetos colocalizados, no grau de ociosidade dos usos atuais e na função estratégica dos locais perante a unidade de projeto. Após a definição dos novos setores de adensamento, pela diretriz geral, apresentam-se as diretrizes de uso do solo específicas para cada setor, garantindo a eles diversidade social e econômica.
