O mercado de leilões de imóveis bateu recordes recentes no Brasil. Segundo levantamento da SuperBid, o número de propriedades levadas a hasta pública saltou de 10 mil em 2023 para 16 mil em 2024, alta de 86% em apenas um ano. O estoque da Caixa Econômica Federal, responsável por dois terços dos financiamentos habitacionais no país, chegou a 50,4 mil unidades retomadas em 2024, acumulando crescimento de 150% em dois anos. Com tanto imóvel disponível a preços que chegam a 50% abaixo do mercado, cresceu também o número de compradores que descobriram, depois do lance, que a "pechincha" veio acompanhada de IPTU atrasado, taxas condominiais acumuladas, processos de desocupação e até pendências trabalhistas que ninguém havia mencionado.
Para a advogada Débora Gonçalves, especialista em Direito Imobiliário e coordenadora da Comissão de Contratos Imobiliários da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário, o problema começa muito antes do pregão. "O comprador se encanta com o desconto e esquece de perguntar o que está por trás daquele preço. Leilão não é liquidação de shopping, cada imóvel carrega uma história jurídica e financeira que precisa ser lida com lupa antes de qualquer lance", afirma. Segundo ela, a pressa e a euforia do momento são os maiores inimigos de quem participa desse tipo de negociação.
As chamadas dívidas propter rem, aquelas que acompanham o bem independentemente de quem seja o titular, são as mais perigosas nesse cenário. IPTU, cotas condominiais e taxas de obras compulsórias seguem o imóvel e podem ser cobradas do arrematante mesmo quando o edital silencia sobre elas. "Já acompanhei casos em que o valor das dívidas acumuladas superaram 30% do lance vencedor. O comprador achou que havia feito o negócio da vida e, meses depois, estava diante de uma ação de cobrança que consumiu toda a vantagem financeira que ele imaginava ter", relata Débora.
Nos imóveis retomados por bancos, o risco costuma ganhar uma camada extra: a desocupação. Quando a propriedade ainda está habitada pelo antigo mutuário ou por terceiros, o novo dono precisa ingressar com ação judicial para tomar posse, processo que pode se estender de seis meses a dois anos, período durante o qual os encargos continuam correndo. "A conta que o comprador faz na hora do lance raramente inclui os honorários advocatícios da ação de imissão na posse, os custos de cartório, o ITBI e as eventuais reformas emergenciais. Quando soma tudo, o desconto que parecia irresistível pode virar prejuízo real", explica a especialista.
A solução, segundo Débora Gonçalves, passa obrigatoriamente pela análise documental prévia: leitura minuciosa do edital, consulta à matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas de débitos municipais, verificação de processos judiciais vinculados ao CPF ou CNPJ do antigo proprietário e contato direto com o condomínio, quando for o caso. "Nenhum desses passos é opcional. Cada certidão que o comprador deixa de pedir é uma porta aberta para uma surpresa que ninguém quer ter depois da arrematação", reforça.
Para a advogada, o crescimento expressivo do setor torna a orientação jurídica especializada ainda mais urgente. "O mercado de leilões amadureceu muito, mas boa parte dos compradores ainda chega desinformada. Quem investe alguns dias em due diligence antes do pregão economiza, potencialmente, anos de processo e um dinheiro que não estava no orçamento. Transparência documental não é burocracia é o único seguro que realmente protege nesse tipo de operação", conclui.
Fonte: Débora Gonçalves — Advogada | Especialista em Direito Imobiliário | Coordenadora da Comissão de Contratos Imobiliários da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário
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MARIA JULIA HENRIQUES NASCIMENTO
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