Obras em condomínios: o que diz a lei e como evitar processos por abusos ou irregularidades

A realização de obras em condomínios é um dos temas mais sensíveis da administração condominial. Seja para manutenção, melhoria ou simples alteração estética, qualquer intervenção em áreas comuns ou privativas exige atenção redobrada às normas legais, ao quórum de deliberação e aos direitos e deveres de cada condômino.

Segundo o Código Civil, as obras são classificadas em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. Cada uma delas demanda diferentes exigências para sua aprovação em assembleia:

• Obras necessárias, como reparos urgentes em telhados ou encanamentos, podem ser executadas de forma imediata pelo síndico, desde que posteriormente justificadas à coletividade;
   
• Obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da edificação (como instalação de câmeras ou automatização de portões), exigem aprovação por maioria dos condôminos;
   
• Obras voluptuárias, de caráter estético ou recreativo (como construção de um espaço gourmet ou pintura decorativa), precisam de quórum qualificado de dois terços dos condôminos.
   

Um erro comum de muitos síndicos ou administradoras é dar início a intervenções sem observar os quóruns exigidos ou sem registro formal em assembleia, o que pode ensejar anulação das deliberações, responsabilização civil do gestor e até ações judiciais de condôminos prejudicados.

Além disso, obras realizadas dentro das unidades autônomas também devem seguir regras da convenção condominial e não podem comprometer a segurança, o sossego e a estética da edificação. Mudanças estruturais, troca de esquadrias ou intervenções em colunas e lajes, por exemplo, exigem aprovação expressa do condomínio e, em alguns casos, apresentação de laudo técnico e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Um levantamento da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) aponta que mais de 30% das ações judiciais envolvendo condomínios estão relacionadas a obras não autorizadas, mal executadas ou iniciadas sem respaldo jurídico, o que demonstra a importância de planejamento, transparência e amparo legal nesses processos.

Neste cenário, cresce a busca por assessoria jurídica preventiva para evitar litígios, garantir o cumprimento da legislação e proteger tanto o condomínio quanto os gestores condominiais de possíveis responsabilizações.

O escritório Lacerda e Paulucci Advocacia, referência em Direito Condominial, reforça a importância de planejamento jurídico nas decisões que envolvem obras, reformas e melhorias em condomínios. 

“O síndico não pode agir como se fosse o proprietário exclusivo do edifício. Ele tem atribuições específicas, mas também limites claros. Qualquer descuido pode gerar consequências graves, tanto administrativas quanto judiciais”, destaca a equipe jurídica do escritório.

Com atuação especializada e foco em soluções preventivas, o Lacerda e Paulucci orienta síndicos, administradoras e assembleias em todo o Brasil, assegurando conformidade legal e segurança nas intervenções condominiais. Para o escritório, obras bem conduzidas são aquelas que respeitam a lei, fortalecem a convivência e valorizam o patrimônio coletivo.